Πώς χρησιμοποιούν οι ανεξάρτητοι εκτιμητές ακινήτων τα γυαλιά με κάμερα για εκτιμήσεις κατοικιών στην Αμερική;

Οι μεμονωμένοι εκτιμητές μπορούν να χρησιμοποιούν έξυπνα γυαλιά με κάμερα ως ένα επιπλέον αρχείο καταγραφής χωρίς τη χρήση των χεριών κατά την επιτόπια επιθεώρηση ενός σπιτιού. Πρώτα, μια σύντομη δοκιμή πρέπει να δείξει ότι το αποθηκευμένο βίντεο και τα στιγμιότυπα που εξάγετε από αυτό είναι πράγματι αξιοποιήσιμα. Το υλικό υποστηρίζει τις σημειώσεις και τις φωτογραφίες σας, αλλά δεν αντικαθιστά την επιτόπια παρατήρησή σας ούτε καθιστά τον φάκελό σας αδιαμφισβήτητο.

Αξιολογήστε τρία πράγματα από τον πραγματικό φάκελο και όχι από το φύλλο τεχνικών χαρακτηριστικών. Παραμένουν ευανάγνωστες οι λεπτομέρειες κατά το περπάτημα; Εμφανίζονται οι γωνίες των δωματίων και τα βασικά χαρακτηριστικά; Μπορείτε να επαληθεύσετε πότε καταγράφηκε κάθε στιγμιότυπο; Αν κάποια απάντηση είναι όχι, τραβήξτε ξανά το συγκεκριμένο σημείο ή καταγράψτε το με άλλον τρόπο.

Κάντε μια δοκιμή πριν χρησιμοποιήσετε γυαλιά με κάμερα για μια εκτίμηση

Πριν καταγράψετε την κατάσταση ενός σπιτιού με γυαλιά-κάμερα σε πραγματική ανάθεση, κάντε μία δοκιμαστική επιθεώρηση. Στη συνέχεια, αποφασίστε με βάση τα αποθηκευμένα αρχεία. Συνδέστε την απόφαση με όσα μπορείτε να δείτε κατά την αναπαραγωγή και όχι με μια δηλωμένη γωνία λήψης ή με το πώς φαινόταν η ζωντανή προεπισκόπηση.

1. Επιλέξτε έναν χώρο δοκιμής. Επιλέξτε ένα δωμάτιο στο οποίο επιτρέπεται να κάνετε καταγραφή, όπως το σπίτι ή το γραφείο σας. Θα πρέπει να περιλαμβάνει μια στενή γωνία, μια ντουλάπα και ένα παράθυρο. Χρησιμοποιήστε το ίδιο ακριβώς ζευγάρι γυαλιών, τις ίδιες ρυθμίσεις και την ίδια διαδικασία εξαγωγής που σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε στη δουλειά, είτε πρόκειται για ένα ζευγάρι έξυπνων γυαλιών Bluetooth είτε για άλλο μοντέλο. Αν εξακολουθείτε να συγκρίνετε γυαλιά καταγραφής για την εργασία, κάντε την ίδια δοκιμή σε κάθε ζευγάρι.
2. Καταγράψτε ένα συνεχές βίντεο. Περπατήστε με τον κανονικό ρυθμό επιθεώρησης και στραφείτε προς κάθε γωνία όπως θα κάνατε κατά τη διάρκεια μιας εκτίμησης.
3. Μεταφέρετε το αρχείο στον υπολογιστή των αναφορών σας. Αναπαράγετέ το στην οθόνη που χρησιμοποιείτε για τις αναφορές και όχι στην προεπισκόπηση της εφαρμογής του τηλεφώνου.
4. Ελέγξτε την κίνηση και την κάλυψη. Χρησιμοποιήστε τους ελέγχους αναπαραγωγής στην επόμενη ενότητα.
5. Εξάγετε μερικά στιγμιότυπα και ελέγξτε τα δεδομένα ώρας τους. Ακολουθήστε τα βήματα εξαγωγής παρακάτω.
6. Πάρτε την απόφαση. Αν το αποθηκευμένο βίντεο και τα στιγμιότυπα δείχνουν όσα θέλατε να καταγράψετε, χρησιμοποιήστε τα γυαλιά συμπληρωματικά. Αν όχι, χρησιμοποιήστε την κανονική σας κάμερα για τη συγκεκριμένη εργασία.

Διατηρήστε το υλικό στον υποστηρικτικό του ρόλο. Το Appraisal Foundation ορίζει την προσωπική επιθεώρηση ως επιτόπια παρατήρηση του ακινήτου που αποτελεί αντικείμενο της εκτίμησης, στο πλαίσιο του πεδίου εργασιών της ανάθεσης. Μια καταγραφή μπορεί να υποστηρίξει όσα παρατηρήσατε. Δεν αποδεικνύει ότι η παρατήρηση πραγματοποιήθηκε, επομένως περιγράψτε στην αναφορά την επιθεώρησή σας όπως ακριβώς έγινε.

Αξιολογήστε την κίνηση και την κάλυψη των γωνιών των δωματίων από την καταγραφή

Παρακολουθήστε το αποθηκευμένο βίντεο σε κανονική ταχύτητα και κάντε μία ερώτηση: εξακολουθείτε να διακρίνετε τα χαρακτηριστικά που θέλατε να καταγράψετε; Αυτοί οι έλεγχοι είναι μια πρακτική αυτοδοκιμή που κάνετε οι ίδιοι και όχι επίσημο πρότυπο επιτυχίας/αποτυχίας για εκτιμήσεις.

• Κίνηση που κρύβει τις λεπτομέρειες. Σημειώστε κάθε τμήμα όπου το περπάτημα, οι στροφές του κεφαλιού ή η διέλευση από πόρτες θολώνουν ή τραντάζουν τόσο πολύ την εικόνα, ώστε ένα χαρακτηριστικό να είναι δύσκολο να αναγνωριστεί. Παραδείγματα είναι οι ενώσεις διαφορετικών δαπέδων, ένας λεκές από νερό στην οροφή ή η κατάσταση της πρόσοψης ενός ντουλαπιού. Αν χαθεί μια απαραίτητη λεπτομέρεια, κινηθείτε πιο αργά και κρατήστε το κεφάλι σας ακίνητο στο συγκεκριμένο σημείο κατά την επόμενη λήψη. Μπορείτε επίσης να φωτογραφίσετε το αντικείμενο ως σταθερή εικόνα. Για μια πιο αναλυτική ματιά στο πώς η σταθεροποίηση επηρεάζει το υλικό, δοκιμάστε τη δοκιμή σταθερότητας κατά το περπάτημα.
• Γωνίες που δεν εμφανίζονται ποτέ. Κάντε παύση στο βίντεο σε κάθε δωμάτιο και κοιτάξτε κάθε γωνία που σας ενδιαφέρει. Ελέγξτε επίσης τις ενώσεις δαπέδου-τοίχου και τα σημεία της οροφής που σκοπεύετε να σημειώσετε. Μια ένδειξη ευρυγώνιου φακού ή ένας αριθμός γωνίας λήψης δεν αποδεικνύει ότι η πίσω γωνία αυτού του υπνοδωματίου καταγράφηκε στο κάδρο. Τα γυαλιά καταγράφουν προς την κατεύθυνση που κοιτάζει το κεφάλι σας, επομένως μια απρογραμμάτιστη ματιά μπορεί να παραλείψει εντελώς μια γωνία.
• Χαρακτηριστικά που θέλατε να δείξετε. Ελέγξτε τα παράθυρα, τα εξαρτήματα, τις ορατές ζημιές και τα χαρακτηριστικά του δωματίου σε σχέση με τις σημειώσεις σας. Όταν κάτι λείπει, επιστρέψτε στο συγκεκριμένο σημείο και στρέψτε σκόπιμα την κάμερα προς αυτό. Αν τα γυαλιά δεν μπορούν να το πλαισιώσουν σωστά, όπως μια χαμηλή γωνία πίσω από μια πόρτα, χρησιμοποιήστε εκεί μια φορητή κάμερα.

Μόλις μάθετε πού δυσκολεύονται τα γυαλιά, ακολουθείτε κάθε φορά την ίδια διαδρομή. Μπείτε στο δωμάτιο, σταματήστε και στραφείτε αργά προς κάθε γωνία με την ίδια σειρά. Μια επαναλαμβανόμενη διαδρομή διευκολύνει τον εντοπισμό κενών κατά την ανασκόπηση.

Εξαγάγετε στιγμιότυπα και ελέγξτε τις χρονικές σημάνσεις τους

Η εξαγωγή στατικών καρέ από ένα βίντεο είναι εύκολη. Η απόδειξη του πότε καταγράφηκε κάθε καρέ είναι ξεχωριστή εργασία. Αντιμετωπίστε τα ως δύο βήματα.

1. Εξαγάγετε καρέ με ένα γενικό εργαλείο βίντεο. Η τεκμηρίωση του FFmpeg περιλαμβάνει ένα παράδειγμα που εξάγει ένα καρέ ανά δευτερόλεπτο από ένα βίντεο ως αριθμημένα αρχεία εικόνας. Σας επιτρέπει επίσης να περιορίσετε τον αριθμό των καρέ, τη διάρκεια ή να ξεκινήσετε από ένα επιλεγμένο σημείο του βίντεο. Για παράδειγμα, αν ξεκινήσετε από τη στιγμή που μπήκατε στην κουζίνα, δεν θα χρειαστεί να ξεχωρίσετε εκατοντάδες καρέ από τον διάδρομο. Το FFmpeg είναι ένα γενικό εργαλείο που χρησιμοποιείτε μετά την καταγραφή. Δεν αποτελεί ενσωματωμένη λειτουργία κανενός ζευγαριού γυαλιών.
2. Κρατήστε το αρχικό βίντεο. Ονομάστε κάθε στιγμιότυπο έτσι ώστε να παραπέμπει στο αρχείο προέλευσης και στη θέση του μέσα στο βίντεο, όπως «κουζίνα, 02:14». Αποθηκεύστε και τα δύο σύμφωνα με τη συνήθη διαδικασία διαχείρισης αρχείων σας. Ο οδηγός μας για τη μεταφορά και τη διατήρηση αρχείων καλύπτει διαδικασίες για επαναλαμβανόμενες εργάσιμες ημέρες.
3. Ελέγξτε ξεχωριστά τα δεδομένα ώρας. Ανοίξτε τα μεταδεδομένα του αρχικού βίντεο και δείτε ποια πεδία ημερομηνίας και ώρας περιέχει πραγματικά. Κανένα από τα παρακάτω δεν μετρά ως επαληθευμένος χρόνος καταγραφής: το διάστημα του ενός καρέ ανά δευτερόλεπτο, η ημερομηνία «δημιουργίας» του αρχείου εικόνας στον υπολογιστή σας ή η θέση ενός καρέ μέσα στο βίντεο. Αν δεν μπορείτε να επιβεβαιώσετε πότε καταγράφηκε ένα στιγμιότυπο, μην το αποκαλέσετε στιγμιότυπο με χρονική σήμανση. Επισημάνετέ το ως καρέ που λήφθηκε από ένα επώνυμο βίντεο.
4. Αντιστοιχίστε το στιγμιότυπο στους κανόνες της αναφοράς. Για αναθέσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της, ο Οδηγός Πωλήσεων της Fannie Mae περιγράφει τα απαιτούμενα παραρτήματα των αναφορών εκτίμησης, συμπεριλαμβανομένων των φωτογραφιών εσωτερικού για τις σχετικές αναφορές. Ζητά επίσης από τους εκτιμητές να περιλαμβάνουν τις πληροφορίες που απαιτούνται για την υποστήριξη της άποψης σχετικά με την αγοραία αξία. Ελέγξτε το ισχύον έντυπο, τις οδηγίες του πελάτη και τις απαιτήσεις της ανάθεσης πριν χρησιμοποιήσετε στιγμιότυπα που προέρχονται από βίντεο αντί για κανονικές φωτογραφίες.

Ρυθμίστε τα δικαιώματα καταγραφής και τη διαχείριση αρχείων πριν από την επιτόπια επιθεώρηση

Τακτοποιήστε την άδεια και τη διαχείριση αρχείων πριν πατήσετε την εγγραφή και όχι μετά. Οι κανόνες καταγραφής και διαχείρισης αρχείων εξαρτώνται από την ανάθεση, τον πελάτη και τη δικαιοδοσία, επομένως κανένας ενιαίος κανόνας των ΗΠΑ δεν καλύπτει κάθε εργασία.

• Άδεια καταγραφής ανθρώπων. Ελέγξτε τις οδηγίες της ανάθεσης και τυχόν διαδικασίες απορρήτου ή καταγραφής που ισχύουν, πριν εμφανιστούν στην κάμερα ένοικοι, αντιπρόσωποι ή άλλα άτομα. Αν η άδεια δεν είναι σαφής, μην καταγράψετε ανθρώπους μέχρι να διευκρινιστεί.
• Προορισμός αρχείων. Αποφασίστε πού θα μεταφερθούν τα βίντεο μετά την επιτόπια επιθεώρηση, όπως σε έναν συγκεκριμένο φάκελο στον υπολογιστή εργασίας σας, πριν γεμίσει η κάρτα ή η εφαρμογή.
• Πρόσβαση. Γνωρίζετε ποιος μπορεί να ανοίξει το ακατέργαστο υλικό και τα επιλεγμένα στιγμιότυπα και αποκλείστε όλους τους υπόλοιπους.
• Παράδοση. Επιβεβαιώστε πώς θα φτάσουν οι επιλεγμένες εικόνες στον πελάτη ή στην πλατφόρμα αναφορών και αν τα στιγμιότυπα που προέρχονται από βίντεο είναι αποδεκτά για αυτή την παράδοση.
• Διατήρηση. Προσδιορίστε ποια διαδικασία διατήρησης διέπει τα πρωτότυπα και τα στιγμιότυπα και ακολουθήστε την, αντί να διαγράφετε τα βίντεο σύμφωνα με δικό σας χρονοδιάγραμμα.

Αν η άδεια ή η εγκεκριμένη διαδρομή αρχείων εξακολουθεί να μην είναι σαφής την ημέρα της εργασίας, χρησιμοποιήστε την κανονική σας κάμερα και τις σημειώσεις σας για τη συγκεκριμένη ανάθεση. Η λίστα ελέγχου μας για την άδεια και την παράδοση αρχείων περιγράφει λεπτομερέστερα τη σήμανση και τη διατήρηση.

Συχνές ερωτήσεις

Τι πρέπει να κάνω αν ένα εξαγόμενο στιγμιότυπο δεν έχει επαληθεύσιμο χρόνο καταγραφής;

Χρησιμοποιήστε το μόνο ως επισημασμένο καρέ βίντεο, όπως «σαλόνι, βίντεο 3, 01:42», και κρατήστε το αρχικό βίντεο από το οποίο προήλθε. Όταν ο ακριβής χρόνος καταγραφής έχει σημασία για την αναφορά, τραβήξτε μια κανονική φωτογραφία με την κάμερά σας για το συγκεκριμένο αντικείμενο αντί να βασιστείτε στο καρέ.

Πρέπει να διαγράψω το αρχικό βίντεο αφού εξαγάγω τα στιγμιότυπα;

Όχι σύμφωνα με δικό σας χρονοδιάγραμμα. Το αρχικό βίντεο είναι η αναφορά που συνδέει κάθε στιγμιότυπο με τη χρονική στιγμή του κατά την επιτόπια επιθεώρηση. Κρατήστε το για όσο διάστημα ορίζει η ισχύουσα διαδικασία διατήρησης και οι οδηγίες του πελάτη και, στη συνέχεια, διαγράψτε το με τον τρόπο που καθορίζει η συγκεκριμένη διαδικασία.

Τι γίνεται αν παρατηρήσω ότι λείπει ένα χαρακτηριστικό του δωματίου αφού φύγω από το ακίνητο;

Το υλικό δεν μπορεί να καλύψει ένα κενό που δεν καταγράφηκε ποτέ, επομένως μην ανασυνθέσετε το χαρακτηριστικό από τη μνήμη σας. Σημειώστε το κενό στον φάκελο εργασίας σας και ακολουθήστε το πεδίο εφαρμογής της ανάθεσης και τη διαδικασία του πελάτη για να αποφασίσετε αν χρειάζεστε άλλη επίσκεψη ή άλλη πηγή. Σε μελλοντικές εργασίες, προσθέστε στη διαδρομή σας μια σκόπιμη παύση και στροφή στο συγκεκριμένο σημείο.

Αλλάζουν τα έξυπνα γυαλιά AI τον τρόπο με τον οποίο πρέπει να δοκιμάζω το υλικό;

Όχι. Είτε φοράτε βασικά έξυπνα γυαλιά με κάμερα είτε έξυπνα γυαλιά AI, αξιολογείτε το αποθηκευμένο βίντεο και τα εξαγόμενα στιγμιότυπα. Κάντε την ίδια ανασκόπηση αναπαραγωγής και τον ίδιο έλεγχο των δεδομένων ώρας. Οι λειτουργίες που διαφημίζονται για οποιαδήποτε έξυπνα γυαλιά με κάμερα δεν αντικαθιστούν τον έλεγχο των γωνιών και των λεπτομερειών στη δική σας καταγραφή.